Житлова проблема є однією з найбільш гострих соціальних проблем. Відповідно до Конституції України від 28 червня 1996 року стаття 47 :” Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.
Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.”
Це право гарантується Конституцією і забезпечується державою. Держава через свої органи влади і керування повинна заохочувати житлове будівництво і створювати умови для здійснення права на житло.
Проведена багато років політика розвитку усуспільного житлового фонду і розподілу квартир по ступені потреби в них як правило, не зменшила числа черговиків, а в останні роки визначилася тенденція до їхнього росту.
Раніше запланована державна програма забезпечення кожної сім'ї до 2000 року окремою квартирою - не діє. Значна частина сімей так і залишилася стояти в черзі на поліпшення , розширення , одержання житла ,проживаючи як і раніше в комуналках, сімейних гуртожитках , на приватних квартирах або в рідному домі, що став затісний . Залишилися в довгій черзі сім'ї проживаючі в старому й аварійному житлі . Додалися до перерахованих категорій сімей і мігранти, біжінці; постійно росте список гостро нужденних у житлі військових і громадян інших категорій.
Таким чином, монополія держави в житловій сфері не тільки не вирішувала житлової проблеми, а навіть збільшувала її. В умовах проведення Нової житлової реформи була встановлена тенденція до становлення різноманітних форм власності на житло й у зв'язку з цим, розмаїтість видів її використання. Особливе значення набуває розвиток права приватної власності на житлове помешкання, що надає можливість громадянам бути власниками своєї квартири, будинку, кімнати.
Тобто при рішенні житлової проблеми держава дає шанс громадянам самим знайти вихід із сформованої ситуації, за рахунок власних коштів і можливостей, звісно залишаючи за собою право на контроль.
Утриманню права власності громадян на житлове помешкання, їхнім правам і обов'язкам, пов'язаним із ним, основам виникнення і припинення цього права, захисту його і присвячена дана робота. Утримання права власності громадян на житлове помешкання. Житлові помешкання є специфічним майном-нерухомістю. Специфіка даного майна виражається в таких аспектах: 1) будь-яке житло, як в одноквартирному так і в багатоквартирному будинку має зв'язок із землею; 2) житлові помешкання використовуються достатньо тривалий час; 3) житло оподатковується особливим податком (податок на майно); 4) право власності на квартири має законодавчо визначені обмеження; 5) житлові помешкання неможливо переміщати без утрати цілісності; 6) угоди по розпорядженню житлом повинні реєструватися в місцевій адміністрації. Нотаріальне оформлення угод із нерухомістю зараз застосовується до прийняття нового закону про порядок їхнього висновку.[1]
У зв'язку з цим, раніше, інститут приватної власності громадян у житловій сфері був достатньо обмежений і входив у рамки жорсткого контролю з боку держави. Предметом приватної власності громадян частіше усього був житловий будинок, а підставою виникненням права на нього - індивідуальне житлове будівництво на відведеній для цих цілей у встановленому порядку земельній ділянці або участь у ЖК(ЖБК). Рідше застосовувався договір купівлі-продажу.[2]
Придбання квартири або кімнати з державного фонду житла було і зовсім неможливо. У той же час, житловий будинок ,що знаходиться в особистій власності громадянина не міг використовуватися їм із метою, так названої, "особистої наживи", витяги "нетрудових" прибутків, в інших "корисних" цілях.
Це явно суперечило самому утриманню права власності громадянина, тобто, права на володіння, користування і розпорядження майном за своїм розсудом і у своїх інтересах. Спостерігалося надмірне обмеження права власності громадян, зведення його функціонального призначення до задоволення споживчих потреб власника; на перший план висувалися такі повноваження як володіння і користування. До розпорядження власник удавався значно рідше.
Для сучасного правового регулювання характерне розкріпачення власності громадян від численних шляхів, що раніше її зв'язували. На власність громадян у житловій сфері повною мірою поширений принцип дозвільної спрямованості цивільно-правового регулювання, що одержав закріплення в новітньому законодавстві.
Зараз право власності громадян на нерухомість у житловій сфері означає, що власник має право, у порядку встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі здавати внайм, оренду, віддавати в заставу в цілому і вроздріб, продавати, видозмінювати, перебудовувати і зносити, чинити також інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові й інші права і свободи інших громадян, суспільні інтереси. Власник може передавати свої правомочності іншій особі, обтяжувати її різноманітними засобами.[4]
Право володіння означає визначену законом можливість володіння житловим помешканням. При цьому варто мати на увазі, що крім власників законними власниками житлових помешкань є особи проживаючі за договором житлового найму, піднайму, а також громадяни, що вселилися в житлове помешкання в якості тимчасових мешканців.
Члени сім'ї власника житлового помешкання, що мешкають разом із ним, управі володіти житловим помешканням нарівні з власником, якщо при їхньому вселенні не було обговорене інше. Причому право володіння житловим помешканням зберігається за членами сім'ї власника й у випадку припинення сімейних відносин із ним. У цьому випадку особи, що були членами сім'ї власника стають наймачами житлового помешкання і з ними повинно бути укладено договір наймання житлового помешкання, що може бути розірваний тільки на передбачених у законі основах. У випадку відчуженості житлового будинку (продажі, обміні, даруванні), у якому знаходиться здане внайм житлове помешкання (коли переходить право власності), договір наймання зберігає силу для нового власника.[5]
Право користування власника житловим помешканням полягає в експлуатації житлового помешкання з метою задоволення власником своїх житло-побутових потреб. Користування житловими помешканнями носить строго цільовий характер - для постійного проживання . Обмеження права користування, а виходить, і обмеження права власності, можливо тільки відповідно до чинного законодавства.
Право розпорядження, як уже говорилося, означає право власника визначити правове положення житлового помешкання , тобто свободу його відчуженості і свободу його передачі в користування іншим особам за допомогою договору наймання або оренди. Власник може розпоряджатися приналежним йому житлом через такі цивільно-правові угоди: купівлю-продаж, міну, дарування, обмін, упорядкування заповіту.
При цьому приватна власність на нерухомість або її частина в житловій сфері не обмежується по кількості, розмірам і вартості.
Об'єктом приватної власності громадян у житловій сфері можуть бути: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, придбані квартири і дома, квартири в будинках житлових і житло-будівельних кооперативів із цілком виплаченим пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири і дома, придбані у власність громадянами на інших основах, передбачених чинним законодавством.
Дані об'єкти намірено пойменовані в множинному числі, щоб підкреслити можливість володіння декількома однорідними і різноманітними об'єктами одночасно одним громадянином.
Проте існує ряд обмежень права власності громадян у житловій сфері. Так, наприклад, не припускається використання власником житлових помешкань у будинках для потреб промислового характеру, тобто під нежилі цілі. Власник зобов'язаний використовувати житлові і підсобні помешкання без обмеження житлових і інших прав і свобод інших громадян.[6] Право власності на житловий будинок варто відрізняти від права власності на квартиру в багатоквартирному будинку. У останньому випадку власнику належить тільки квартира, а фундамент, дах, сходові площадки й інші частини вдома, що обслуговують квартири, складають власність держави, або якщо це будинок індивідуальних забудовників загальну власність учасників будівництва.[7]
Утримання і ремонт переданого у власність житлового помешкання здійснюється власником з обов'язковим дотриманням єдиних правил і норм експлуатації, ремонту житлового фонду за рахунок засобів власника. Капітальний ремонт житлового будинку, квартири з перебудовою або переплануванням помешкань провадиться з дозволу місцевої адміністрації.
Необхідне дотримання санітарно-гігієнічних вимог, будівельних норм і правил, протипожежних норм як даного житлового помешкання, так і інших житлових помешкань розташованих у цьому будинку.[8] Захист права власності громадян на житлове помешкання. Власність громадян на нерухомість у житловій сфері охороняється карним, адміністративним і цивільним законодавством. Норми цивільного права забезпечують, насамперед, правове регулювання й охорону відношень власності при нормальних умовах використання власником приналежного йому майна без порушень його прав. У випадку порушення прав власника, законодавством передбачений захист прав власності.
Як і охорона, захист права власності громадян на житлове помешкання, здійснюється різноманітними галузями права, що часто доповнюють один одного. Наприклад, суд розглядаючи справу про хуліганські дії, що відбувалися на квартирі, управі роздивитися цивільний позов про відшкодування збитку, нанесеного цими діями власнику житлового помешкання.
Існують два засоби захисту права власності: речовинно-правовий і зобов'язально-правовий.
До речовинно-правових засобів захисту ставляться позовні вимоги, якщо майно є в натурі або його можна відновити. Вище відзначалося, що житлові помешкання специфічний об'єкт права власності, житло не можна викрасти, загубити, проте воно може виявитися вийшовшим із володіння власника крім його волі, незаконного вилучення, незаконного заселення або незаконного препятствования в здійсненні права. Найпоширеніший вид речовинно-правового захисту - це віндикаційний позов (право вимоги власника на повернення речі). Власник має право зажадати своє майно з чужого незаконного володіння.
Особа, що є власником, але не володіє фактично житлом, виступає в цивільному процесі позивачем, вона доказує , що відповідач незаконно володіє житлом. Предметом вендикаційного позову, в аналізованій ситуації, є житлові помешкання, що на незаконних основах вибули з володіння власника. Немає основ для такого роду позову, якщо житлова площа була передана у володіння не її хазяїну на основі договору або в силу закону. Наприклад, у спадщину при оголошенні в судовому порядку громадянина мертвим, а потім скасування цього рішення , власник у таких випадках може скористатися зобов'язально-правовим засобом захисту.
Відповідачі по вендикаційним позовам підрозділяються на сумлінних і несумлінних. Даний розподіл дозволяє по-різному підходити до питання про вилучення житлового помешкання виходячи з прояву волі відповідачів. Сумлінний приобретатель не знав і не повинен був знати про те, що особа, у якої він набув житлового помешкання, не мала права відчужувати його. Можливість незаконного сумлінного придбання житлового помешкання істотно обмежена тому, що право на житло виникає або при повному внесенні пайового внеску, або по угодах, передбаченим законом з обов'язковим нотаріальним оформленням і реєстрацією. Можна привести такий випадок сумлінного незаконного придбання житлового помещения - при підробці наймачем необхідних документів, незаконного займання помешкання.
Віндикаційний позов до незаконного сумлінного власника підлягає задоволенню у випадках, коли відповідач набув житлового помешкання безоплатно. Наприклад, у спадщину або за договором дарування. Такий власник при поверненні житла власнику вправі потребувати відшкодування витрат, за зроблений ремонт і інші поліпшення.
Несумлінним є власник який, наприклад, самовільно вселився в квартиру або придбав її по угоді, знаючи, що відчужуватель не мав на неї права. У таких випадках завжди є право зажадати своє житло, а також відшкодування збитку при погіршенні його стану.
По негаторному позову власник може потребувати усунення всякого порушення його права, навіть якщо не було позбавлення володіння(при використанні сходових площадок, коридорів для збереження непотрібних особистих речей затрудняющих користування ними інших власників). Особливості даного виду захисту в тому, що вимоги про усунення перешкод можна пред'явити тільки в момент порушення прав власника.
Поряд із захистом правомочності користування, негаторним позовом захищається і розпорядження(виняток з описування при арешті майна). Відповідачами по таких позовах є: боржник, у якого зроблений арешт майна, і ті організації й особи, в інтересах яких накладений арешт на майно. До позовної заяви за даними справам додається копія про арешт майна, копія вироку, рішення, іншої постанови, у виконання якого накладений арешт, інші документи, що підтверджують заявлені позивачем вимоги(договори дарування, купівлі-продажу, заповіти).
Захист прав власників житла також здійснюється також зобов'язально-правовим засобом. Цей засіб ділиться на договірні і позадоговірні. Договірний засіб застосовується у випадку порушення однієї зі сторін договору його умов, тобто невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань. Наприклад, орендар не зробив обумовленого договором ремонту помешкання . Арендодавець може потребувати або виробництва ремонту від орендаря , або зробити ремонт самому і відшкодувати витрати за його рахунок.
Позадоговірні зобов'язально-правові засоби захисту права власності також служать відновленню майнового положення суб'єктів. Так, якщо з вини фізичної особи житлове помешкання виявиться ушкодженим, то особа, яка завдала шкоди зобов'язана відновити його до старого стану або відшкодувати власнику нанесений збиток при відсутності непереборної сили або наміру потерпілого. Висновок З вище сказаного очевидно, що механізм ринкових відносин у житловій сфері поступово удосконалюється і розширюється, проте, цей процес поряд із перевагами має і ряд хиб. Таким чином, відмова від державного контролю неприпустима. Необхідно співіснування двох методів рішення , житлової проблеми: державного і ринкового, що будуть сприяти громадянам найбільше ефективно відстоювати свої житлові права і використовувати надані державою свободи і їх гарантії.
|
