Механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду
При розгляді механізму приватизації об’єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Розглядаючи механізм приватизації державного житлового фонду, необхідно зазначити, що нині розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.
Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об’єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об’єктів приватизації та перелік об’єктів, заборонених для приватизації.
До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” коло суб’єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.
Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-III від 21 грудня 2000 р. “Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду” безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.
Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом: 1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека; 2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.
Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з’ясування порядку користування приватизованим житловим будинком (квартирою).
Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту
При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритет не право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.
Тож для з’ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.

Правові питання приватизації громадського житлового фонду
Коли йдеться про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін “приватизація” для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: “паювання”, “відчуження”, “продаж житлових приміщень”.
Оскільки під приватизацією розуміють передачу державного житлового фонду в приватну власність, можна звернути увагу на те, щодолю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку по відчуженню квартири (будинку). На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб’єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.
Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії коллективного власника. Тому вказані органи не завжди ухвалюють рішення про безоплатну приватизацію квартири (будинку) тими, хто в них мешкає, і, навпаки, намагаються продавати за гроші колективне житло.
Умови і порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Можна звернути увагу на те, що механізм приватизації громадського житлового фонду відсутній, тому приватизація громадського житлового фонду має полягати у передачі його на баланс відповідної ради згідно із Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.
На закінчення варто навести приклад державного регулювання приватизації службового житлового фонду і вказати, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. “Про зміну та визнання таким, що утратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів”, квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і приватизуються на умовах і в порядку, визначених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла.
Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку
Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будин ку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Тому можна звернути увагу на те, що порядок оформлення права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею відсутні.
Багатоквартирний житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири у будинку приватизовано. Тож потрібно згадати ст. 355–372 Цивільного кодексу, які визначають порядок здійснення житлових прав при спільній власності.

Реприватизація житла
При розгляді питання реприватизації житла слід зазначити, що Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” не передбачає правових підстав для реприватизації житла — тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду, проте законодавство передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспільства за рішенням органів державної влади може бути вилучено оплатно (реквізовано) або безоплатно (конфісковано) у випадках, встановлених Кримінальним та Цивільним кодексами України.
Необхідно також додати, що порядок передачі громадянами, котрі виявили бажання одержати житло у державному житловому фонді, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кімнати в квартирі) органові, який здійснює поліпшення їхніх житлових умов, що за змістом є також реприватизацією житла, регулюється наказом Держжитлокомунгоспу України № 24 від 01 червня 1995 р.
“Тимчасове положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває в їхній приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов”. При цьому у громадян виникає право наповторну приватизацію.