Виникнення та зміст права приватної власності на будинок (квартиру)
При розгляді питання виникнення права приватної власності на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будів ництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житлового будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.
Окремо слід зупинитися на особливостях моменту виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:
• подача заяви та всіх необхідних документів до органів;
• прийняття рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;
• видача свідоцтва про право власності.
Правильне визначення конкретного моменту виникнення у громадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.
Договірно-правовими способами набуття права власності на житло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, дарування, внаслідок договору довічного утримання та спадкування. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля.
Тому слід визначити сторони договору, дати його правову характеристику, зупинившись на моменті переходу права власності на житло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов’язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або пошкодження) і пов’язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.). При визначенні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність певне майно і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом та правилами обміну житла в державному житловому фонді.
Предметом договору довірчого утримання може бути тільки житло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчужувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором довічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездатним (за віком або станом здоров’я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення. Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років.
Непрацездатні за станом здоров’я мають підтвердити це медичними довідками. Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов договору.
Оскільки договір довічного утримання має бути обов’язково нотаріально посвідчений, то @_O‰Cнотаріус повинен перевірити наявність істотних умов договору, в тому числі точну оцінку будинку, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визначається за згодою сторін.
Оскільки житло може бути предметом договору застави, а застава є засобом забезпечення виконання зобов’язань і виникає внаслідок укладення договору, то необхідно визначити підстави для укладення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.
Особливості укладення договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставодавця і умови її здійснення визначено іпотекою.
Окремо слід розглянути особливості застави житла, яке перебуває у спільній власності. Оскільки договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору дарування необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого. Оскільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується відповідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права пожиттєвого проживання, надання іншої житлової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).
Визначальним у цих випадках є момент переходу всього комплекту прав і обов’язків від одного власника до іншого. Саме цим договори дарування житла відрізняються від спадкоємства.
Визначаючи особливості переходу права власності на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюється за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців ані за законом, ані за заповітом, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадкоємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.
Зміст права приватної власності виражається через правомочності власника житла — володіння, користування, розпорядження відповідно до ст. 12 Закону України “Про власність” з особливостями, визначеними Житловим кодексом України. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді
Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного та Житлового кодексів України. Вони породжують не лише зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які полягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користування житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як “оренда житлового приміщення”, то необхідно визначити особливості правового регулювання договору такої оренди. Правове регулювання договорів оренди та найму житла має свої відмінності — залежність від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового регулювання і розрізняється за суб’єктним складом за строками дії, обсягом прав та обов’язків.
Виходячи з цього слід визначити оренду житлового приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання.
Тому варто виокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі: закінчення строку; загибелі об’єкта оренди; невнесення орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану. Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань.
Особливості припинення договору найму житла у приватному
житловому фонді
При розгляді особливостей припинення договору найму житла в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов’язані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утримання і незабезпечення майна, що є пам’яткою історії та культури, можуть статися наслідки, передбачені ст. 352 Цивільного кодексу України.
Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою обставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.
За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодавця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради. Останнє підтверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві.
Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовуються при порушенні відповідних договірних зобов’язань. Основними підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, бездозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу). Також договір може бути розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу).
Слід виокремити договір найму житлового приміщення, укладений на невизначений строк, який може бути розірваний за вимогою наймодавця також у випадку, якщо помешкання, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менш ніж за три місяці (ст. 168 Житлового кодексу).
Для розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця через систематичне порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житлового кодексу) не обов’язково, щоб до відповідача раніше застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житлового кодексу.
З припиненням договору найму житлового приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право користування помешканням. Наймач зобов’язаний звільнити займану оселю. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житла. Припинення договору найму тягне за собою виселенняне лише наймача, а й осіб, котрі з ним проживають.
|
